ОСМД: что скрывают власти?

12 ноября 2010

В последнее время многие издания пестрят заголовками на тему ОСМД. Мнения – самые разные, от восхвалений и обещаний райских благ для жильцов ОСМД, до резкой критики и трезвых вопросов и расчетов.

Ситуация слегка напоминает ту, в которую попал рынок жилья. Ведь там, начиная аж с давнего землетрясения в Спитаке (Армения), когда в нашу страну хлынул поток беженцев, цены на жильё взлетели многократно, и вплоть до наступления кризиса продолжали расти. А вот теперь – они вдруг потеряли стабильность и падают. Некоторые аналитики прогнозируют дальнейшее падение и призывают не торопиться с покупкой квартиры, а некоторые откровенно пугают читателей, что вот именно сейчас – минимум цен, и квартиры надо срочно покупать, а то ведь скоро они резко подорожают. Сразу видно, кто с какой стороны прилавка стоит.

Так и с ОСМД. Интересы пишущих самые разные. Кто-то мечтает свалить с государственных плеч эту неразрешимую головную боль – разрушенное ЖКХ, кто-то успешно ловит рыбку в мутной воде ЖЭКов, затрачивая на ремонты вдвое больше денег и получая откаты, кто-то наивно мечтает стать председателем ОСМД и попытаться половить рыбку там, и так далее. И это далеко не все заинтересованные, но о главном – ниже. А пока попытаемся понять достоинства и недостатки ОСМД.

Плюсы

Допустим, что какой-то дом перешёл в ОСМД. Допустим даже невероятное, что государство сделало ему, как обещало, капитальный ремонт. Выбрали председателя и бухгалтера. Нашли пару пенсионеров, которые разбираются в сантехнике (а ведь это не только краны и унитазы, но и бойлеры, задвижки, элеваторы…) и электрике (вы проверяли, в каком состоянии щитовая? В ужасном, наверняка), и не прочь поработать. До тех пор, пока через пару лет совсем не состарятся. Нашли дворника, который будет вытаскивать мусор с мусоропровода, нашли плотника, паспортистку… Собирают квартплату (сколько именно - решают сами) и тратят её по своему усмотрению – куда больше нужно. При этом сами решают, где и почём закупать материалы, кому и сколько платить, и т.д.  Есть даже ОСМД, где за свой счёт оборудовали курилки между этажами - с лавочками, автоматической вытяжкой, пепельницами и т.д.

Кроме того, ОСМД хоть и юридическое лицо, но бесприбыльная организация, поэтому, в отличие от ЖЭКа, НДС и налог на прибыль платить не нужно. Уже экономия. Даже если вы подремонтируете и сдадите в аренду колясочные, подвалы, стены для размещения рекламы и т.д. Это чистый доход ОСМД. По крайней мере, пока новый жилищный кодекс не приняли. Что будет в нём - пока неизвестно.

Хорошо? Вроде бы да. Но, кажется, на этом преимущества и кончаются. А недостатки? Наберитесь терпения…

Минусы

Проблема оплаты

Ну, во-первых, далеко не все жильцы могут и хотят платить. И не удивляйтесь, если самыми надёжными плательщиками окажутся бабульки-пенсионерки, которые давно живут впроголодь, но исправно платят по всем квитанциям. А те, кто ездят на мерседесах, считают, что они не лохи, и платить не собираются. Управу на них найти почти невозможно, скорее – они на вас найдут. А кто-то заболел, и тратит все сбережения на лекарства. Кто-то потерял работу, кто-то уехал на заработки, и о нём несколько лет ничего не слышно… А вот эта семейка давно спилась, и пропила не только мебель, но и цветнину из квартиры. Такие полубомжи платить не будут, и выселить их невозможно. А ещё некоторые квартиры в доме стоят пустые. Хозяин давно умер, наследники в другой стране на заработках, связаться с ними не удается, продать чужую квартиру – и подавно, а за отопление кто-то должен платить. Кто? ОСМД, вестимо, оно ведь теперь юридическое лицо. То есть, все остальные жильцы.

Кстати, а как решать вопросы со льготниками? У нас в стране льготников – огромное количество, и кто за них будет платить недостающие средства? Почему об этом пресса и министр умалчивают? Да, им положены льготы и субсидии, их даже начисляют абонентам, но эти деньги предприятиям коммунальной сферы государство «забывает» перечислять с завидным постоянством, от 6 месяцев и больше. И вот у такого бухгалтера ОСМД деньги, вроде, как бы есть, а на самом деле их нет. А на вопрос: «когда?», слышится привычный ответ: «ждите!!!» А если ваша дворничка в декрет ушла, кто платить должен? Государство или ОСМД? Уточните, пожалуйста.

Проблемы ремонта

Во-вторых, понадобилось вам, к примеру, отремонтировать крышу. Собрать сразу столько денег с жильцов – почти невозможно. Верхние этажи сдадут, а нижних это не колышет. Как поступали ЖЭКи в таких случаях? Собирали квартплату со многих домов и пускали её на ремонт одного. А потом – другого. Если ОСМД из одного-двух домов, то этот вариант отпадает.

Вы планируете накопить деньги на капитальный ремонт, открыв счёт в банке? Помилуйте. Гривна при её введении, помнится, была чуть ли не равна доллару. Потом за доллар приходилось отдавать три гривны, потом пять, а сейчас уже почти восемь. Это притом, что сам доллар тоже обесценился за эти годы неслабо.

Но, допустим, все жильцы у вас богатенькие, деньги собрали. Купили рубероид на всю крышу. Хорошо, если нашли его по оптовым ценам, а не в магазине по розничным. Его надо привезти. В ЖЭКе был грузовик, и не один, у вас – нет. Надо кого-то нанимать. Грузовое такси? Платите. Ну, как-то привезли, как-то забросили на крышу, наняв грузчиков и измазав лифты. Дальше – нужны специалисты и инструмент. Горелки, например. Покупать? Но до следующего ремонта крыши они будут валяться без дела, да и хранить их где-то надо, чтоб не разворовали…

Это если крыша плоская. А если шифер, прогнившие деревянные конструкции? Там свои проблемы.

А если дом высотный, с лифтом, то на его модернизацию или полную замену жильцы никогда денег не соберут за один присест, также как и на капитальный ремонт. И здесь должна действовать государственная программа поддержки таких проектов. Либо полная компенсация за счет государства, либо 50% на 50%, или все 100% жильцы, но с рассрочкой на десятилетия. Будет ли поддержка государства? Уверены?

Проблемы юридические

Кстати, квартиры в ОСМД все давно приватизированы. А в чьей собственности находится сам дом? Стены, крыша, коммуникации… Вы это уточнили? Что там закон говорит, не придёт ли чужой дядя, который заявит, что он этот дом купил, и все должны выметаться? Стоимость квартир он, так и быть, компенсирует. Остаточную, то есть во многих случаях - нулевую. Ну или дядя окажется добрее, и "всего лишь" вкрутит тарифы вдвое или вчетверо...

А вот, к примеру, отвалилась керамическая плитка от стены, или ураганом оторвало какую-то ржавую железяку с крыши. И упала она прямёхонько на дорогой автомобиль. С кого страховая компания деньги потребует? С ОСМД. А если прохожий на гололёде упал, и доказал, что песком посыпано не было – кому платить? А если сосулька убила прохожего, кто будет сидеть? Председатель. А если взорвался газ… Вы думаете, государство поможет? Уверены? Кстати, ваш ОСМД застрахован от стихийных бедствий и прочих неурядиц? Или это слишком дорого?

А есть ещё и всякие контролирующие органы. Если сейчас они не трогают ОСМД, чтоб не распугать, то потом, когда в ОСМД перейдут все, в доме появится пожарник, который легко найдёт причину для штрафов: аварийные люки на балконах загромождены, лестницы срезаны, деревянные конструкции огнестойкой пропиткой не обработаны, пожарных щитов и огнетушителей нет, вся проводка в щитовой требует замены, и т.п. Следом санстанция обнаружит «нэгаразды», затем – налоговая (кстати, а сколько налогов будут драть с тех собранных денег?), и как знать, сколько у нас в стране ещё контролирующих организаций… А теплосеть, горгаз, водоканал, РЭС – как они обрадуются! Ведь можно будет поставить по счётчику на каждый дом, и начислять плату по ним, а что там внутри – проблемы ОСМД. Не доплатили 20 копеек? Клац рубильником (задвижкой) – и весь дом отключен. За подключение – отдельная плата, РЭСы и Укртелеком это уже практикуют, даже если отключили ошибочно. Очень удобно!

Проблемы утепления

О повышении энергоэффективности домов за свой счёт и вспоминать не хочется. Кто способен найти деньги на внешнее утепление хрущобы? Это ведь миллионы. И немало случаев, когда на старый дом поставили теплосчётчик за счёт бюджета, и… за отопление стали платить вдвое больше (Медвежья услуга, или Кидалово по-краматорски). Почему? Дом старый, стены бетонные без утепления, окна свистят, трубы отопления на чердаке и в подвале – без теплоизоляции… К тому же, ни один банк не даст кредит ОСМД: ведь жильцы владеют только квартирами, а здание и земля вокруг – это чужое, под залог оставить нечего.

Что из этого следует?

Вывод: организовывать ОСМД из одного-двух домов смысла нет. Нужно несколько десятков домов, желательно рядом друг с другом. Тогда можно организовать обслуживающий и аварийный дежурный (круглосуточно и без выходных) персонал, можно изыскать им сносную зарплату, можно прикупить транспорт, сварку и прочее оборудование для ремонтов… Да и председатель с бухгалтером будет один, а не в каждом доме.

Что получаем? Да тот же самый ЖЭК.

Вот только директор этого ЖЭКа должен быть нанятым специалистом, он сам должен подбирать опытных, квалифицированных рабочих, бухгалтера, юриста, искать материалы подешевле, а контролировать работу ЖЭКа должны жильцы через представителей от каждого дома – наблюдательный совет. Так зачем разваливать уже существующие ЖЭКи? Что за совковые манеры – сначала разрушить до основания существующую систему, а затем… Революции ещё не надоели? И кто погреет руки на распродаже имущества ЖЭКов, если все дома перейдут в ОСМД? А на помещении бывшего ЖЭКа? А на окружающей территории? Вам не кажется, что чего-то тут нечисто?

И ещё: а почему министр ЖКХ, пан Хиврич, до всех этих вопросов не додумался? Ну, или не он, так его советники. Они ж специалисты вроде, а большого ума тут не надо. Так в чём же он заинтересован? Невольно вспоминается какой-то старый фильм («ЧП районного масштаба»?), где комсомольский босс готов был отдавать ползарплаты, чтоб все вопросы решались как надо. Да нет, друг мой, если все вопросы будут сами решаться, то это не ползарплаты, а вся, поскольку зачем тогда босс нужен? В данном случае – Хиврич?

Нет уж, дудки, вы сначала разгребите все это дерь… хозяйство, примите законы (ведь закон об ОСМД, насколько я понимаю, до сих пор не принят во втором чтении, и как знать, какие «сюрпризы» в нём появятся), чтоб не приходилось годами через суды вымогать квартплату с богатых хамов, чтобы был механизм получения невыплаченных зарплат, чтобы брошенные или по другим причинам пустующие квартиры можно было официально передавать в собственность ОСМД, чтоб жители ОСМД были надёжно защищены от любых проблем, чтоб собранные средства не облагались никакими налогами (с моей зарплаты все налоги уже взяли, хватит), включая и налоги за сдачу в аренду помещений на первых этажах (ведь ОСМД – бесприбыльная организация?), чтоб ОСМД на собрании имел все права выселения жильцов. Ведь когда это нужно самим бизнесменам-депутатам, подобные вопросы решаются легко и быстро: в Раде есть законопроект, который позволяет вышвыривать людей из квартир вместе с детьми, если они, не дай бог, задолжали банку. Авторы законопроекта №7351 от 10 ноября 2010 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов и потребителей финансовых услуг» - народные депутаты Юрий Полунеев (БЮТ), Юрий Воропаев (ПР) и Станислав Аржевитин (НУ).

А ещё МинЖКХ дорабатывает проект закона «Об энергетической эффективности зданий», который обяжет ОСМД проводить аудит и паспортизацию зданий (очень даже не бесплатно!) Без энергопаспорта собственник не сможет реконструировать дом или оформлять договор аренды. Огласите весь список «сюрпризов», пожалуйста! Тогда и решим – вступать ли в ОСМД.

Кроме того, закон будет написан на украинском бюрократическом. Я свободно понимаю украинский, но наши депутаты издают такие перлы, что понять это невозможно. А потом ни один суд не разберётся – что же именно в законе сказано, и как этот безграмотный бред истолковать. Вот почему, кстати, нужен второй государственный, а вовсе не из вредности.

Кстати, а откуда СССР брал средства не только на жильё за мизерную квартплату, но и на строительство новых, бесплатных квартир для народа? И почему, как только слышишь слово «реформа», сразу вспоминается словечко «непопулярная», и вынужден ожидать худшего? Пенсионная реформа – работай, пока не сдохнешь, реформа здравоохранения – плати за всё или подыхай, реформа ЖКХ… тоже подыхай?

И о самом главном

Всё, что я перечислил, давно обсуждалось в прессе. Что же не обсуждалось?

А вот теперь самое главное. Прообраз ОСМД давно есть. Это – кооперативные дома. Они строились за счёт самих жильцов, государство лишь предоставляло кредиты. И сами дома полностью в собственности жильцов. Не только квартиры, но и здания со всеми коммуникациями. В Краматорске кооперативные дома давно объединились, у них есть свой ЖЭК, неважно под каким юридическим названием он сейчас существует. И тарифы там – действительно одни из самых низких в городе, а дома хоть и не в идеальном состоянии, но явно выделяются в лучшую сторону от государственных. Всё хорошо? Нет, проблем хватает: и председателей на добровольной основе трудно найти (а в ОСМД им, председателям, точно платить придётся), и на собрания мало кто ходит, а если и приходят – то покричать, выплеснуть накопившееся и уйти, ничего не решив. Но многие проблемы решаются всем объединением, это гораздо проще. А самая большая проблема создаётся городскими властями. И в этом – главная загадка.

Почему-то эти дома, их председатели и директор ЖЭКа стоят костью в горле у исполкома (см. Акция протеста, или Комедия абсурда у исполкома (с участием С. Захарова и Ю. Портненко)). С какой стати? Ведь живут себе и живут, самостоятельно, не требуя от властей ни ремонта, ни денег – ничего! Но зампред Захаров уже который год не оставляет попыток перевести все эти дома в разряд ОСМД. Едва ли не насильно. И невольный вопрос: а зачем ему это надо? Может, «сверху» спустили приказ, и нужно отчитаться, что ещё полсотни домов вступили в ОСМД? Но ведь у нас давно уже не советские времена, чтоб отчитываться в выполнении плана. Да и чиновники вот уже 19 лет ни за что не отвечают.

Или глаза колет, что наши дома лучше? Да вряд ли. И причём тут перевод в ОСМД?

Тогда что? Остаётся только одна версия: это разная правовая основа существования кооперативных домов и ОСМД. У каждой структуры свой устав. И сдаётся мне, что кто-то уже придумал схему, по которой можно отбирать квартиры ОСМД за долги (см. Квартиры у нас мечтают отнять?,  Потерять квартиру за долги ЖКХ – реально! и Наши квартиры планируют отбирать? Украинцы, будьте бдительны!), и «прихватизировать» сами дома со всеми нежилыми помещениями и прилегающими территориями. А оставшимся жильцам – монопольно диктовать свои условия. Вот только законы надо чуток подкорректировать. Потому и агитация такая мощная…

Владимир Зыков