Управлять домом должны профессионалы
При решении стратегической задачи привития чувства собственника жителям многоквартирных домом, от личности председателя (управдома) зависит многое. При нынешнем уровне подготовки управдомов камнем раздора во взаимоотношениях с собственниками считается ситуация, которую можно выразить приблизительно так: «Почему избранный председатель или управдом (частные жэки), который работает по договору, ведет себя в доме так, как будто все и вся принадлежит только ему и он, барин, может самоуправствовать, забывая о том, что является наемным работником со всеми вытекающими обязанностями?»
Примеров таких взаимоотношений достаточно, и для разъяснения наших прав проведем небольшой урок. Начнем с законодательной базы. В Законе Украины «Про об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку» ( із змiнами, внесеними згiдно iз Законом N 3053-IV вiд 03.11.2005, ВВР, 2006, N 4, ст.60 ) о коллективном управлении сказано: «Вищим органом управлiння об'єднання є загальнi збори. Управитель - юридична особа, яка здiйснює управлiння неподiльним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власникiв) майна i забезпечує його належну експлуатацiю». Исходя из вышесказанного (высший орган управления – общее собрание), можно с уверенностью сказать, что председатель или управдом – это человек, с которым заключен договор, и он обязан неукоснительно выполнять решения общих собраний. Общее собрание – это мнение большинства собственников с письменным подтверждением мнения каждого, а не просто формальный лист бумаги. Письменный опрос связан с тем, что очень трудно набрать кворум при проведении собрания. А письменный опрос положит край всем непониманиям и разговорам. И теперь спросите себя, в каком доме (ЖСК или ОСМД) проводился или проводится письменный опрос по основным вопросам жизни дома:
1. Отчет о выполнении бюджета;
2. Составляющие бюджета на следующий год;
3. Размер материального вознаграждения председателя (управдома и нанятых работников);
4. Установление размера взносов на содержание жилья и придомовой территории;
5. Сдача в аренду вспомогательных помещений.
Данный вопрос я затронул не случайно: как-то после телеэфира, мне позвонил один из председателей и выразил недовольство по ключевому вопросу – отчетности перед жильцами. Привожу смысл услышанного: «Много чести для них и это не их компетенция. Меньше знают, и лучше». Данного мнения придерживаются многие управдомы. И причина здесь одна. Люди, которые занимают руководящие посты в частных управляющих компаниях (в нашем случае ООО), и некоторые председатели домов имеют приблизительное понятие об основополагающих принципах управления жилыми комплексами.
В Приказе Министерства по вопросам ЖКХ №13 от 02.02.2009 года «Про затвердження Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» четко сказано: Управління будинком - дії, спрямовані на забезпечення сталого функціонування будинку та прибудинкової території відповідно до їх цільового призначення і збереження їх споживчих якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців будинку в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Функції з управління будинком та забезпечення його належної експлуатації власники, співвласники або за їх дорученням балансоутримувач здійснюють самостійно чи через особу, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком (далі – управитель).
Т.е. председатель или управдом – это в моем понимании профессионалы своего дела (можно помечтать), которые наделены определенными полномочиями, но они наняты на работу по договору и подчиняются воли собственников. У нас все наоборот. Почему, спросите вы. Попробуем проанализировать и назвать ряд причин такого положения дел.
Во – первых: низкая сознательность, нежелание большинства жителей участвовать в управлении своим домом. Бытует мнение, и оно в какой-то мере справедливо, что с изменением формы собственности дома положительных изменений в обслуживании не произойдет. Ведь очень трудно найти специалиста, который обладал бы качествами организатора и был порядочным человеком. И нередко приходят на должности председателей и управдомов случайные люди. Идет время, большинство жильцов оплачивают квартплату, надеются на изменения к лучшему, а новый председатель или ООО в лице управдома получают зарплату, а о доме думают от случая к случаю. А люди, в силу минимальных знаний законов, правовой безграмотности (что очень выгодно недобросовестным управленцам), и пассивности, молча наблюдают за барскими замашками данных руководителей. Если группа собственников пытается изменить положение дел в лучшую сторону, то из-за пассивности и недопонимания остальных им приходится нелегко.
Во – вторых: боязнь взять на себя ответственность за судьбу дома. Главная проблема в создании домов частной формы собственности заключается в том, что далеко не каждый готов выступить лидером. Из практики известно, что сегодня многие руководители объединений, кооперативов - люди глубокого пенсионного возраста или те, которые не смогли найти себе работу. Многие из таких руководителей не имеют не только специального управленческого, но и вообще высшего образования. А руководить им приходится всем предприятием со своим балансом. Им передано в управление имущество стоимостью сотни тысяч гривен, и они, в конечном итоге, отвечают за безопасность не одного десятка человеческих жизней. Многих управдомов интересует только стабильный доход, и они делают все, чтобы казаться лояльными к своим «избирателям». Как иногда называют председателелей таких обществ? «Хороший человек из соседнего подъезда». Но «хороший человек» - не значит хороший руководитель.
В- третьих: бытует укоренившееся мнение о том, что «квартира - это моя личная собственность. А общие помещения дома (стены, подъезды, подвалы со всеми инженерными сооружениями) принадлежат всем сразу, следовательно, не принадлежат никому. А кто захочет вкладывать деньги в чужое имущество? Нормальный человек попытается избежать лишних затрат, тем более, если он понимает, что это жилье для него не последнее и он может его поменять. От пожилых людей с малым достатком нередко можно услышать и такой ответ: «Зачем я буду тратить деньги на капитальный ремонт, если мне осталось здесь жить совсем немного». И пока данный стереотип мышления не разрушится, всякие благие намерения добросовестных управителей по сохранению жилого фонда будут иметь прямое и скрытое противодействие со стороны части собственников жилья. И еще немаловажно знать, что с общим улучшением состояния дома повышается стоимость вашего личного жилья.
Общие собрания охотно принимают решения о снижении расходов на содержание дома, если такой шаг дает возможность хоть немного сэкономить. И это абсолютно нормально. Но то, что хорошо для одного человека или группы лиц, для всех вместе может обернуться ухудшением технического состояния дома и его общего имущества или еще чем-то гораздо хуже.
В – четвертых: мы привыкли жить по принципу «Моя хата с краю, ничего не знаю». И это ведет к тому, что многие порядочные, грамотные люди не выдерживают напряжения данной работы и уходят в сторону только по тому, что мы в большинстве своем занимаем выжидательную позицию. Получится у него - похвалим, нет – попинаем и позлословим.
Теперь я хочу привести в пример ряд типичных стереотипов во взаимоотношениях между управителем и собственниками дома. Некоторая категория управителей (председатели, бывшие кооперативные жэки, в данный момент ООО) совсем забыли о том, что они наняты людьми для управления своей собственностью. А в соответствие с Приказом Министерства по вопросам ЖКХ №13 от 02.02.2009 года «Про затвердження Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» должны:
«Управитель відповідає за стале функціонування і збереження споживчих властивостей об'єкта, наданого в його управління, відповідно до його цільового призначення, а також за організацію забезпечення потреби мешканців об'єкта в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил».
Есть нормативные документы, заключен договор, и работайте друг другу в радость. На мой взгляд, должна быть прямая заинтересованность частных структур в улучшении своей работы. Этого не происходит по нескольким причинам. Четыре из них приведены выше, и еще то, что данный рынок монополизирован - и действует принцип: вначале оплати, затем посмотрим. И превратились собственники жилья в рабов без прав, но с обязанностями.
Меняется время, появляется положительный опыт по управлению домами, и люди хотят перемен к лучшему. Но, честно говоря, когда жильцы хотят поменять управителя, а они имеют на это законные права, то начинаются угрозы, шантаж и повальное игнорирование законодательной базы в сфере отношений ЖКХ. Я прекрасно понимаю управителя. У него собственники хотят отобрать источник прибыли, потому что все ООО создавались на базе жилищных контор для получения прибыли в период дикого капитализма в стране и в какой-то мере компетентными руководителями там и не пахло. Они имеют приблизительное понятие о правилах управления жилыми комплексами. К этому выводу приходишь, когда знакомишься с письмами, подписанными данными руководителями, а особенно предпринимаемыми действиями в отношении домов, жильцов которых не устраивает данное управление. В Приказе Министерства по вопросам ЖКХ №13 от 02.02.2009 года «Про затвердження Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» четко сказано:
2.2. При передачі об'єкта в управління попередній
балансоутримувач чи особа, що здійснювала управління будинком, надає замовнику, а замовник передає особі, що буде здійснювати управління будинком, оригінали або належним чином завірені копії документів (у разі зберігання оригіналів документів у місцевих архівах):
щодо технічного стану об'єкта, у тому числі:
план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на
ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 N 56 ( z0393-98 ), зареєстрованої у міністерстві юстиції України 23.06.1998 за N 393/2833;
паспорт об'єкта та земельної ділянки;
проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на
кожний будинок та споруду об'єкта;
акт технічного стану об'єкта на момент приймання-передачі;
схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізованого опалення тощо;
виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення);
паспорти котельного господарства, котлові книги;
паспорти ліфтового господарства;
кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту;
акти технічного огляду;
журнали заявок мешканців об'єкта;
протоколи виміру опору ізоляції електромереж;
протоколи огляду системи вентиляції;
щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством
звітності за об'єктом; обліку мешканців об'єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об'єкта, які у ньому не мешкають;
правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи,
що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об'єкта; планових
заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об'єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об'єкта.
2.3. У разі відсутності документів, передбачених цим пунктом,
відмітка про це робиться у акті приймання-передачі об'єкта.
Відсутні документи виготовляються чи відновлюються за рахунок попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, протягом одного місяця з моменту складення акта приймання-передачі об'єкта та передаються ним особі, що буде здійснювати управління будинком, з оформленням додатка до акта приймання-передачі.
Вы найдите время и поинтересуйтесь о процессе приема – передачи документов, не говоря уже о самом доме, у людей, которые имеют мужество и воюют с частными управителями. И получите отрицательный ответ и еще массу нелицеприятных комментариев. Предъявили люди претензии, хотят иметь прозрачные и справедливые взаимоотношения – идите навстречу. Нет, начинается травля, барское отношение и игнорирование законодательной базы. И самое главное – никто не хочет отчитываться за деньги, которые люди платят на содержание своего жилого фонда. Нонсенс – я не имею права узнать, как тратятся мои кровные, честно заработанные деньги. А нет прозрачности в отношениях - значит, можно предположить нецелевое расходование средств.
Что нужно сделать для того, чтобы поставить на место зарвавшихся управителей? Мой совет: идите законным путем, обращайтесь в районные администрации, которые имеют контрольные функции, и в правоохранительные органы. Старайтесь не тратить свои силы на словесные перепалки с данными руководителями или их подчиненными. Они, в силу своего воспитания, будут вас запугивать, оскорблять. Не все смогут выдержать данное давление. Правда на вашей стороне, и как бы им ни хотелось, наступят и уже наступают времена, когда в моде будут прозрачные и эффективные методы управления, которые станут взаимовыгодными для всех сторон. Старый стиль руководства, который характеризуется непрофессионализмом, невежеством, барским отношениям к людям, очень медленно, но уверенно будет уходить в прошлое. Умение управлять жилищными комплексами в соответствии с законодательными нормами, работать на благо людей – это требует высокого нравственного напряжения, профессионализма и, что очень важно, поддержки со стороны людей.
Пора забыть и перестать надеяться на то, что «придет царь или герой и все за нас сделает». Настоящее время диктует новые взаимоотношения, и ведущая роль в улучшении своего благополучия принадлежит нам с вами. Поверьте мне, что ноша справедливого председателя нелегка и это направление деятельности новое и еще не всем понятное. Протяните ему руку помощи, ведь он делает такое нужное для каждого из нас дело. Надеюсь, что вместе с органами местного самоуправления постепенно и рука об руку мы сделаем свое жилье (дом) комфортабельным и безопасным для нашей жизни и жизни подрастающего поколения. Сфера ЖКХ очень трудоемкая, и только все вместе мы сможем улучшить нашу жизнь, которая большей частью проходит в квартире, возле дома, на улице.
Что нам нужно в первую очередь? Уютная квартира, чистый подъезд, ухоженный дом. Вся эта идиллия зависит от нас. Давайте вместе, давайте сейчас, потому–что можно опоздать!
Сергей СТРОЙНЫЙ.
